Қазақстан Республикасының тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғыртудың 2011 – 2020 жылдарға арналған бағдарламасы (бұдан әрі — Бағдарлама) Қазақстан Республикасы Президентінің «Мемлекет басшысының 2011 жылғы 28 қаңтардағы «Болашақтың іргесін бірге қалаймыз!» атты Қазақстан халқына Жолдауын іске асыру жөніндегі шаралар туралы» 2011 жылғы 18 ақпандағы № 1158 және «Қазақстан Республикасының 2020 жылға дейінгі Стратегиялық даму жоспары туралы» 2010 жылғы 1 ақпандағы № 922 жарлықтарына сәйкес әзірленді.
Бағдарлама коммуналдық инфрақұрылымға жаңғырту жүргізу үшін шаралар әзірлеуді және қабылдауды қамтамасыз етеді, тұрғын үй қатынасының оңтайлы моделін құрады, халыққа көрсетілетін тұрғын үй-коммуналдық қызметтердің сапасын арттыруға, сондай-ақ қаржыландырудың әлеуметтік тетіктерін құру арқылы терможаңғыртуды қоса алғанда, кондоминиумның ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жүргізуге мүмкіндік береді.
1. Тұрғын үй қоры және тұрғын үй қатынастары
Ақтөбе облыстық статистика Департаментінің мәліметтері бойынша 2010 жылы Ақтөбе облысының тұрғын үй секторының жалпы көлемі 11,9 млн. шаршы метрді құрайды, оның ішінде 11,6 млн. шаршы метр немесе 97,7% тұрғын үй жеке меншіктің үлесінде.
Ақтөбе облысындағы 6,0 млн. шаршы метр жалпы тұрғын көлемі бар көппәтерлі тұрғын үйлердің саны 2170 бірлікті құрайды. Тұрғын үйлерді басқару мақсатында облыста 878 үй құрамына кіретін 127 пәтер иелері кооперативтері қызмет етеді, 271 үй кондоминиум нысандары ретінде күтіп-ұсталады, 1021 үй шамасы қоғамдық бастамамен басқарылады, негізінен бұл үйлердің қатарына көнерген ескі үйлер және жатақханалар жатқызылады.
Бүгінгі күні көп пәтерлі тұрғын үй қорын басқару және күтіп ұстау саласы негізінен пәтер меншік иелерінің кооперативтері (бұдан әрі — ПИК) қызметімен қамтамасыз етіледі, олар бір мезгілде жөндеу жұмыстары мен қызметтерінің тапсырыс беруші және мердігер бола алады, нарықта «монополиялық» жағдайға ие және кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін жөндеу бойынша сапалы қызмет көрсетуге тырыспайды.
Әділет органдарында жылжымайтын мүлік ретінде мемлекеттік тіркеуден өткен кондоминиум объектілерінің пайызы төмен екені байлады. Айталық, Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің деректері бойынша тіркелген кондоминиум объектілерінің саны 14687 бірлікті құрайды, бұл кондоминиум объектілерінің жалпы санының 8,5 %-ы болады (172164 бірлік).
Kөп пәтерлі тұрғын үйлердің негізгі проблемалары: тұрғын үй иелерінің кондоминиум объектісін басқаруда белсенділігінің төмен болуы;
кондоминиум объектілерін басқару органдарының қызметіне пәтер иелерінің қанағаттанбауы; басқару органдарының қызметінде кондоминиум объектісін басқару және күтіп ұстау функцияларын шоғырландыру;
үйге ортақ мүлікті күрделі жөндеуге ақшалай қаражат жинақтау практикасы әлсіз;
кондоминиум объектілерін басқару органдарына ортақ мүлікті күрделі жөндеуге қол жетімді кредит беру тетіктерінің болмауы;
кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін басқару және күтіп ұстау жөніндегі қызметтерге төлемдерді жинау деңгейінің төмен болуы;
тұрғын үй көмегін көрсету тетігін пайдаланудың жеткіліксіз деңгейі;
энергия ресурстарын тұтыну деңгейінің жоғары болуы.
2. Саланы мемлекеттік реттеудің қолданыстағы саясатын талдау
ТКШ-тің нормативтік-техникалық базасында шамамен 169 нормативтік-техникалық құжат (бұдан әрі — НТҚ) бар. Бүгінгі күні осы құжаттар секторды қазіргі заманғы технологиялық дамытудың талаптарына толық сәйкес келмейді және энергетикалық тиімділікті арттыруға, үлестік пайдалану шығындарын төмендетуге, инновациялық технологияларды енгізуге ынталандырмайды.
ТКШ саласындағы мемлекеттік реттеуді талдау тұрғын және қоғамдық ғимараттардың пайдалану сипаттамаларының бұрынғы Кеңес Одағы кезеңінде әзірленген қолданыстағы нормалары осы заманғы энергия үнемдеу стандарттарына сай келмейтінін куәландырады.
3. Бағдарламаны іске асыру кезеңдері
Бағдарламаны іске асыру белгіленген міндеттер бөлінісінде екі кезеңде жүзеге асырылатын болады:
1-кезең: 2011 — 2015 жылдар;
2-кезең: 2016 — 2020 жылдар.
Бағдарламада мынадай іс-шаралар іске асырылады:
1) тұрғын үй қатынасының оңтайлы моделін құру;
2) коммуналдық инфрақұрылымды жаңғырту.
3.1. Тұрғын үй қорын күтіп-ұстауды қамтамасыз ету
2011 жылы сервистік компанияларды тарта отырып, кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін басқару, күтіп ұстау және жөндеу жөніндегі «пилоттық» жобаларды іске асыру.
2011 жылы кондоминиум объектiлерiнiң ортақ мүлкiн жөндеудi қайтарымды қаржыландырудың жаңа тетiктерін әзiрлеу және енгiзу.
Азаматтардың жинақ жүйесін және аз қамтамасыз етілген отбасыларға (азаматтарға) тұрғын үй көмегін көрсетуді пайдалана отырып, 2012 — 2015 жылдары кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін жөндеу жұмыстарын қаржыландырудың жаңа тетіктерін іске асыру.
Кондоминиум объектiсiнiң ортақ мүлкiн басқару мен күтiп-ұстау функцияларын кондоминиум объектiлерiн басқару органдары мен сервистiк компаниялардың арасында бөлетін тұрғын үй қатынасының оңтайлы моделiн енгізу, сондай-ақ кондоминиум объектiлерiнiң ортақ мүлкiн жөндеуді қаржыландыру тетіктерін құру.
2011 жылғы 22 шілдеде қабылданған «Қазақстан Республикасының кейбiр заңнамалық актiлерiне тұрғын үй қатынастары мәселелерi бойынша өзгерiстер мен толықтырулар енгiзу туралы» Қазақстан Республикасы Заңының шеңберінде кондоминиум объектiсiн басқару функцияларын кондоминиум объектiлерiн басқару органдарына, ал күтiп ұстау функцияларын сервистiк қызметтің субъектілеріне заңнамалық түрде бекiтiп беру көзделген.
2011 – 2012 жылдары кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін ағымдағы және күрделі жөндеу мынадай екі тетік бойынша жүргізілетін болады.
1-тетік.
Республикалық бюджеттен жергілікті атқарушы органдарға нысаналы трансферттер бөлінеді, олар мамандандырылған өңірлік ұйымдарды – әлеуметтік-кәсіпкерлік корпорацияларды (бұдан әрі – ӘКК) капиталдандыруға бағытталатын болады.
Кондоминиум объектісін басқару органы, мердігер, ӘКК мен үй-жай (пәтер) иелерінің арасында кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін жөндеуге шарт жасалады.
Сервистік қызмет субъектісін таңдауды кондоминиум объектісінің үй-жай (пәтер) иелері жалпы жиналыста жүзеге асырады.
Кондоминиум объектісін басқару органы әрбір объектіге екінші деңгейдегі банкте жинақ шотын ашады.
Шартта белгіленген мерзімі ішінде үй-жай (пәтер) иелері екінші деңгейдегі банктердегі жинақ шотына ай сайынғы жарналарды жүргізеді.
ӘКК сервистік қызмет субъектісіне жөндеу жұмыстарының құнын төлейді.
Жинақталған қаражат екінші деңгейдегі банктің шотынан орындалған жұмыстардың төлемі ретінде ӘКК-ге аударылады, қаражатты одан әрі ӘКК басқа үйлерді жөндеуге жұмсайды.
2-тетік.
2011 жылы республикалық бюджеттен жергілікті атқарушы органдарға нысаналы трансферттер бөлінеді, олар мемлекет қатысатын мамандандырылған уәкілетті ұйымдарды капиталдандыруға жұмсалатын болады.
2012 жылы республикалық бюджеттен облыстардың, Астана және Алматы қалаларының ЖАО-ға жылына 0,1 % ставкамен 7 жылға кредит бөлінетін болады. Облыстың ЖАО облыстық маңызы бар қаланың, ауданның ЖАО-сына кредит береді. Облыстық маңызы бар қаланың, ауданның ЖАО-сы мемлекет қатысатын мамандандырылған уәкілетті ұйым құрады немесе осындай жұмыс істеп жатқан ұйымдарды тартады және оларға кредит береді.
Кондоминиум объектісін басқару органы, бас мердігер болып табылатын мамандандырылған уәкілетті ұйым мен үй-жай (пәтер) иелері арасында кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін жөндеуге шарт жасалады.
Үй-жай (пәтер) иелерінің жалпы жиналысымен келісім бойынша мамандандырылған уәкілетті ұйым жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін қосалқы мердігерлерді таңдайды. Мамандандырылған уәкілетті ұйым қосалқы мердігерлерді тарту мүмкіндігімен ортақ мүлікті жөндеудің әрқилы түрлерін жүргізеді. Кондоминиум объектісін басқару органы әрбір объектіге екінші деңгейдегі банкте жинақ шотын ашады. Шартта белгіленген мерзімі ішінде үй-жай (пәтер) иелері екінші деңгейдегі банктердегі жинақ шотына ай сайынғы жарналарды жүргізеді.
Жинақталған қаражат екінші деңгейдегі банктің шотынан мамандандырылған уәкілетті ұйымға орындаған жұмыстарға бөліп-бөліп ақы төлеу ретінде аударылады.
Тұрғындар қайтарған соманы мамандандырылған уәкілетті ұйым кондоминиумның басқа объектілерін жөндеуге жұмсайды.
Тұрғын үй қорында және республиканың әлеуметтік саласында энергия пайдаланудың тиімділігіне талдау жүргізу мақсатында 2011 – 2013 жылдары көп пәтерлі тұрғын үйлерге және әлеуметтік сала объектілеріне орталықтандырылған энергетикалық аудит жүргізу көзделіп отыр.
Бұл үшін Қазақстан Республикасы Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігіне (бұдан әрі – ҚТКШІА) республикалық бюджеттен трансферттер бөлінеді. Осы қаражат есебінен ҚТКШІА әртүрлі конструктивті орындалған және республиканың әртүрлі климаттық аймақтарындағы ғимараттарға энергетикалық тексеру жүргізеді.
2014 жылдан бастап көрсетілген трансферттер облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына бөлінеді, олар жөндеу жұмыстары жүргізілетін үйлерде энергетикалық аудит жүргізеді.
Кондоминиум объектiлерiнiң ортақ мүлкiн жөндеу аяқталып, жылыту маусымы өткеннен кейін жергілікті атқарушы орган осы жөндеудің энергия тиімділігін бағалау үшін қайта энергетикалық аудит жүргізеді.
Энергия үнемдеудің мемлекеттік саясатын іске асыру мақсатында бюджет қаражатын пайдалана отырып, ортақ мүлікке жөндеу жүргізу шарттарының бірі олардың жылу-техникалық сипаттамаларын жақсарту, үйге ортақ есептеу құралдарын және жылуды тұтынуды реттеудің автоматтандырылған жүйесін орнату болып табылады.
Осы міндеттерді жөндеу жұмыстарының мынадай үлгілік түрлері негізінде жобалау алдындағы және жобалау құжаттамасын әзірлеу арқылы шешуге болады:
«Жертөле» деген бірінші түріне үйге ортақ жылумен жабдықтау, электрмен жабдықтау, сумен жабдықтау және су бұру желілерін жөндеу, үйге ортақ жылу энергиясын есептеу аспабы мен сыртқы және ішкі ауаның температурасына байланысты жылу тұтынуды реттеудің автоматтандырылған жүйесін орнату, энергия үнемдейтін жарықтандыру жүргізу, Жертөленің қабырғаларын, төбесін және еденін жөндеу жұмыстары жатады.
«Жертөле-кіреберіс» деген екінші түрге бірінші түрдің барлық жөндеу жұмыстары және қосымша энергия үнемдейтін кіреберісте терезелер мен есіктер орнату, кіреберісті жөндеу, домофондар, пошта жәшіктерін және өзге кіреберіс жабдықтарын орнату жатады.
«Жертөле-кіреберіс-шатыр» деген үшінші түрге бірінші және екінші түрлердің барлық жөндеу жұмыстары мен қосымша шатырды жөндеу және энергия үнемдейтін материалдарды жылылау жатады, бұл ретте шатырдың конструкциясын тегіс түрден сырғымалы түрге өзгертуге болады.
«Жертөле-кіреберіс-шатыр-қабырғалар» деген төртінші түрге бірінші, екінші және үшінші түрлердің барлық жөндеу жұмыстары және қосымша қабырғаларды жөндеу мен жылылау, тұрғын үйдің сыртқы түрін өзгерту жатады.
Энергия тиімділігін арттыру мақсатында жөндеу жұмыстарының бірінші, екінші, үшінші, төртінші түрлерін жүргізген кезде үй-жай (пәтер) иелерінің жалпы жиналысының шешімі бойынша үйге ортақ жылу энергиясын есепке алудың және жылуды тұтынуды реттеудiң автоматтандырылған жүйесi орнатылады.
«Лифт» деген бесінші түрге лифтілерді және лифт жабдықтарын жөндеу немесе ауыстыру жұмыстары жатады.
«Ағымдағы жөндеу» деген алтыншы түрге ғимараттың жекелеген элементтерін және конструкцияларын таңдаулы ағымдағы жөндеу жатады.
Кондоминиум объектiлерiнiң ортақ мүлкiн жөндеу жөніндегі жобаларды іске асыру сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы мемлекеттік нормативтік құжаттарға сәйкес жүргізілуге тиіс.
Осы қаражатты кондоминиум объектісін басқару органы бастапқы жарна енгізуге және мамандандырылған уәкілетті ұйым орындаған жөндеу жұмыстарына ақы төлеуге пайдаланады.
Шартта белгіленген мерзім ішінде үй-жай (пәтер) иелері екінші деңгейдегі банктердегі жинақ шотына ай сайынғы жарналарды жүргізеді.
Аз қамтылған отбасылар (азаматтар) үшін үй-жайдың (пәтердің) пайдалы алаңның 1 шаршы метрі үшін орындалған жұмыс үшін төлемнің мөлшері ай сайын 3 % АЕК-тен артық болмауға тиіс.
Төлемнің осы мөлшерін негізге ала отырып, үй-жай (пәтер) иелерінің шартты орындау мерзімі белгіленеді.
Үй-жай (пәтер) иелері жинаған бастапқы жарнаның мөлшері мынадай тәртіппен белгіленеді:
2013 жылдан бастап – 3 %;
2014 жылдан бастап – 5 %;
2015 жылдан бастап – кемінде 7 %.
Бастапқы жарнаға ақшалай қаражаттан басқа кондоминиум объектілерін тіркеуге, техникалық аудит жүргізуге және ақау ведомосін әзірлеуге, жобалау-сметалық құжаттаманы (ЖСҚ) әзірлеу мен мемлекеттік сараптама жүргізуге арналған шығындар, сондай-ақ кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін жөндеуге байланысты өзге де шығындар жатады.
Тұрғындар қайтарған соманы мамандандырылған уәкілетті ұйым басқа кондоминиум объектілерін жөндеуге пайдаланады.
Перспективада мамандандырылған уәкілетті ұйымның рөлін кәсіпкерлік құрылымдар, ал оларды қаржыландыруды – мамандандырылған қаржы институттары (агенттіктер) және екінші деңгейдегі банктер алады.
Аз қамтамасыз етілген отбасыларға (азаматтарға) жергілікті бюджеттің қаражаты есебінен кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге және (немесе) күрделі жөндеуге қаражат жинақтауға арналған жарналарға ақы төлеу үшін Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2009 жылғы 30 желтоқсандағы № 2314 қаулысымен бекітілген Тұрғын үй көмегін көрсету ережесіне сәйкес тұрғын үй көмегі көрсетіледі.
4. Қазақстан Республикасының тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғыртудың 2011 — 2020 жылдарға арналған бағдарламасын Ақтөбе облысында іске асыру.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғыртудың 2011-2020 жылдарға арналған Бағдарламасы аясында 1-ші тетік бойынша Ақтөбе қаласындағы 1965-1985 жылдары салынған 8 көппәтерлі тұрғын үйлерде жөндеу жұмыстары жүргізілді. Бұған «Ақтөбе» әлеуметтік кәсіпкерлік корпорациясы арқылы республикалық бюджеттен 120 млн. теңге бөлінді. Жалпы жөндеу жұмыстарының құны – 276 млн. 131 мың теңгені құрады. Республикалық бюджеттен бөлінген қаражаттан айырма аз қамтылған отбасылар үшін тұрғын үй көмегіне облыстық бюджеттен бөлінді.
1-ші тетікпен үйлердің шатырларын жөндеу кезінде, жұмсақ шатырға қарағанда ұзақ мерзім қолданыста болатын ағысты шатырлардың құрастырылуына үлкен ден қойылды, сонымен қатар, қасбеттерін металды сайдингпен қаптау және қымтау, жөнделген 8 үйдің 6-нда автоматтандырылған жылыту бекеттерін орнатумен үйішілік инженерлік коммуникацияларын (жылу, кәріз, ыстық және салқын сумен қамту жүйелері) жөндеу, электр жарықтағыштары, терезелері мен есіктерін ауыстырумен кіреберістерін жөндеу бойынша жұмыстар атқарылды.
Бағдарламаны жүзеге асырудың үлкен жетістігі өмір сүру жағдайларының жақсарғандығымен, сол арқылы өмір сапасының көтерілгендігімен анықталады. Автоматтандырылған жылу бекеттерін (АЖБ) орнату арқылы үйлердің пайдаланған жылу қуатын үнемдеуіне және энергетикалық тиімділігін арттыруына қол жеткізілді. Автоматтандырылған жылу бекеттерін орнату жылудың көтеріліп төмендеуін реттеуге және үйлердің қасбеттеріндегі бұрын үлкен көлемде жылу жоғалтқан панель арасындағы температуралық саңылауларын қымтауға жол ашты.
Жүргізілген талдау нәтижелері, биылғы жылғы жылу пайдалану төлемдерін өткен жылдармен салыстырғанда 35 пайызға үнемделгенін көрсетіп отыр. Мысалға келтіретін болсақ, Ақтөбе қаласындағы өмір сүруді қамтамасыз ететін нысандарға жылу жеткізуші коммуналдық кәсіпорын «Трансэнерго» акционерлік қоғамының мәліметтері бойынша, Ақтөбе қаласы, Лачугин көшесі, №5 үй тұрғындары автоматтандырылған жылу бекеті қондырылғанға дейін 2010 жылдың қазан айынан 2011 жылдың наурыз айына дейінгі аралықта жылумен қамтуға 568 мың 147 теңге төлесе, ал АЖБ қондырылғаннан кейін 2011-2012 жылдардың сәйкесті кезеңіне – 366 мың 571 теңге төледі (үнем үлесі 35-тен астам пайызды құрады). Басқа да АЖБ орнатылған үйлерде осындай жағдай орын алады. Осылайша, үйлердің жылу техникалық құрастырмаларын жақсарта отырып, бөлмелердегі үйлесімді температураның айтарлықтай сақталуын қамтамасыз етуге қол жеткізілді. 2-ші тетік бойынша арнайы өкілетті ұйым «Табыс-Ақтөбе» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі арқылы республикалық бюджеттен бөлінген 343,7 млн. теңгеге 46 тұрғын үйдің жөндеу жұмыстары жүргізілді.
Соның ішінде, 15 үйде лифттер алмастырылды, машиналық бөліктері мен шахталары жөнделді, қалған 31 үйдің шатырлары, инженерлік желілері, электр жарықтағыштары және тұрғындардың таңдауы бойынша үйлерге тиесілі аумақтарды көріктендіру жұмыстары атқарылды. Екі тетік бойынша атқарылған барлық жұмыстар халықтың тұруына қолайлы жағдайды қамтамасыз етті, коммуналдық инфрақұрылымның жағдайын жақсартты және үйлердегі энергия үнемдеудің деңгейін көтерді.
2012 жылы Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғыртудың 2011-2020 жылдарға арналған Бағдарламасы аясында 31 кондоминиум нысандарын жөндеу жоспарда тұр, оның ішінде 9 үй 1-ші тетік бойынша, 22 үй 2-ші тетік бойынша жөнделеді. Осы мақсатқа республикалық бюджеттен 812,5 млн. теңге бөлінді, оның 312,5 млн. теңгесі 1-ші тетік бойынша бөлінген трансферттер, ал 500,0 млн. теңгесі 2-ші тетік бойынша қаралған бюджеттік несиелер болып табылады.