Қазақстан Республикасындағы маңызды мемлекеттік саясаттардың бірі ретінде азаматтарды қауіпсіз, сапалы тұрғын үймен қамтамасыз ету болып табылады. Әр уақытта және әр қоғамның даму формацияларында тұрғын үй мәселесі өзінің өзектілігін жоғалтқан емес.
Кеңес Одағының күйреуі, Қазақстан Республикасының тәуелсіздік алуы және мемлекеттің нарықтық экономикаға өтуіне сәйкес мемлекетте жүргізілген жекешелендірумен бірге, отандық мүлік нарығының қалыптасуы тұспа-тұс келді. Тұрғын үй нарығының қалыптасуын шартты түрде келесідей кезеңдерге бөлуге болады: 1991 — 1999 жж.-бірінші кезең; 2000 – 2004 жж.-екінші; 2005 — 2007 жж.-үшінші; 2007ж.-қазіргі уақытқа дейін -төртінші кезең.
Бірінші кезең. Мүлік саласындағы нарықтық қарым-қатынастарды заңдастыру 1990 жылдардың басындағы тұрғын үйлерді жаппай жекешелендіруден басталды. Осы уақытта отандық мүлік нарығының негізі қаланды. Нарықта бағаның қалыптасуы стихиялық сипат алды, себебі жаңа тауар — «мүлік» үшін баға белгілеудің тетіктері анықталмаған еді. Саланы реттеуге қатысты алғашқы заң актілері мен құқықтық нормативтер қабылданды.
Екінші кезең. Қазақстанда нарықтық экономика дамуының қарқыны біріншілік тұрғын үй нарығындағы жағдайдың өзгеруіне әкелді. 1990-шы жылдардың ортасында тұрғын үй нарығы тоқырауды бастан өткерсе, 1998 жылдан бастап біріншілік нарық жанданып, жаңа тұрғын үй құрылысын жүргізу қарқыны үдей бастады. Мүлік нарығының дамуының екінші кезеңі жеке үйлер мен тұтас коттедждер құрылысының салынуымен ерекшеленеді. Бастапқы тұрғын үй нарығындағы бағаның өсуі, нарықтың қалыптасуының екінші кезеңінде жалғасты. Бағаның көтерілуінің көптеген факторлары бар, яғни жеке инвесторлар мен компаниялардың мүлікті, жеке меншік капиталдарын сақтау мен өсірудегі инвестициялық құрал ретінде қолдануы және т.б. Тұрғын үй нарығының қалыптасуының екінші кезеңінің ең басты ерекшелігі, мемлекетте тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары-ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерін дамыту қолға алынды.
Үшінші кезең. Мүлік нарығының дамуының үшінші кезеңі елдегі тұрғын үй саясатын әрі қарай дамыту жағдайларымен байланысты. Осы кезеңде Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы, «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы қабылданды. Онда тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерін реформалау, түрғын үй құрылысының құнын төмендету, тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтік, экономикалық және көліктік инфрақұрылымдарды дамыту сияқты іс-әрекеттер жүргізуге қадам жасалған.
Бұл кезеңде барлық облыс және ірі қала орталықтарында байқалған тұрғындардың жасанды өсімі тұрғын үй сұранысын арттырып, қоғамда баспана тапшылығын одан әрі жалғастыра берді. Тұрғын үй нарығындағы баспана бағасының өсуі нарықтың қалыптасуының үшінші кезеңінде әрі қарай жалғасып, ең жоғарғы деңгейге жетті. Тұрғын үй нарығының қалыптасуының үшінші кезеңінің ерекшелігі ретінде ипотекалық несиелендіру жүйесінің жандануы, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу тетіктерінің пайда болуын айтуға болады.
Төртінші кезең. Нарықтың қалыптасуының бұл кезеңі әлемдегі қаржылық дағдарыстың ел экономикасына тигізген әсерімен тікелей байланысты. Бұл аралықта Тұрғын үй құрылысының 2008 — 2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы қабылданды. Алғашқы рет мемлекет деңгейінде баспана мәселесін шешудің жолы ретінде әлемдік дамыған мемлекеттерде бірнеше он жылдықтар бойы қолданыста болған жалдық тұрғын үй түрін дамытудың негіздері жасалып, құқықтық актілерге өзгерістер енгізілді. 2-кестеде отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен дамуына қатысты мәліметтер келтірілген.
Кесте 2 — Қазақстан Республикасы бойынша тұрғын үй құрылысы және
халықтың тұрғын үй жағдайы көрсеткіштерінің серпіні (1998 — 2008 жж.)
| Жылдар | Тұрғын үйлерді
іске қосу, жалпы ауданы, мың ш.м |
Қаражатты
игеру мөлшері, млн. тг
|
Пәтерлер
саны, мың |
Халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі, бір тұрғынға келетін жалпы алаң, ш.м | Халықтың 1000
адамына шаққандағы салынған үйлер, ш.м |
| 1998 | 1132 | 16630 | 10,5 | 16,4 | 75,7 |
| 1999 | 1105 | 13737 | 9,6 | 16,4 | 75,9 |
| 2000 | 1218 | 22435 | 10,9 | 16,5 | 82,1 |
| 2001 | 1506 | 27310 | 12,5 | 16,3 | 101,6 |
| 2002 | 1552 | 36158 | 12,6 | 16,6 | 104,5 |
| 2003 | 2111 | 59524 | 18,2 | 17,0 | 141,2 |
| 2004 | 2591 | 130495 | 21,9 | 17,3 | 172,6 |
| 2005 | 4992 | 254287 | 43,8 | 17,5 | 329,6 |
| 2006 | 6245 | 368354 | 54,5 | 17,6 | 408 |
| 2007 | 6679 | 490375 | 57,5 | 17,9 | 520,6 |
| 2008 | 6832 | 442335 | 58,8 | 18,4 | 536,2 |
| 2008/2007,% | 102,3 | 90,2 | 102,3 | 102,8 | 103 |
| Ескерту: ҚР Статистика агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылып, пайыздық мөлшері есептелген. | |||||
1998-2008 жылдар аралығында Қазақстан Республикасы бойынша тұрғын үй құрылысына инвестиция салу көлемі және қаржыландыру көздері де толық өзгерістерге ұшырады. 2008 жылы тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестиция мөлшері 442335 млн. тг құраған, бұл көрсеткіш 2007 жылмен салыстырғанда 9,8 % аз, 2005 жылмен салыстырғанда 20 % артық және 1998 жылмен салыстырғанда 2659%, яғни 26,5 есеге өскен. 1998 жылы 1132 мың ш. м тұрғын үй алаңы пайдалануға берілсе, 2008 жылы бұл көрсеткіш 6832 мың ш. м құраған. 1998 жылдан бастап 2008 жылғы дейінгі мерзім ішінде тұрғын үйлерді іске қосудың жалпы ауданы 6,03 есеге өскен.
Өңірлердегі тұрғын құрылысына салынған инвестициялар республика аумағы бойынша 2008 жылы 442335 млн. тг құрады, ал тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестициялардың өңірлердегі үлес салмағын қарастыратын болсақ, Алматы, Астана қалаларында және Алматы, Атырау, Маңғыстау және Оңтүстік Қазақстан облыстарының республикадағы тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестиция мөлшеріндегі үлес салмақтары жоғары (3-кесте).
Кесте 3– Республика өңірлері бойынша тұрғын үй құрылысы және
құрылысқа жұмсалған инвестиция мөлшері (2008 ж.)
| Өңірлер | Тұрғын үй құрылысы,
мың ш.м. |
Үлес салмағы,% | Инвестиция,
млн.тг |
Үлес
салмағы, % |
| Қазақстан Республикасы | 6832 | 100 | 442335 | 100 |
| Ақмола | 206 | 3,0 | 7660 | 1,7 |
| Ақтөбе | 369 | 5,4 | 15878 | 3,6 |
| Алматы | 524 | 7,7 | 41345 | 9,3 |
| Атырау | 508 | 7,4 | 21949 | 4,9 |
| Шығыс Қазақстан | 226 | 3,3 | 7678 | 1,7 |
| Жамбыл | 234 | 3,4 | 6256 | 1,4 |
| Батыс Қазақстан | 219 | 3,2 | 8694 | 1,9 |
| Қарағанды | 484 | 7,1 | 15533 | 3,5 |
| Қостанай | 187 | 2,7 | 11511 | 2,6 |
| Қызылорда | 218 | 3,2 | 5565 | 1,3 |
| Маңғыстау | 468 | 6,9 | 24467 | 5,5 |
| Павлодар | 143 | 2,1 | 9096 | 2,1 |
| Солтүстік Қазақстан | 216 | 3,2 | 4949 | 1,1 |
| Оңтүстік Қазақстан | 608 | 8,9 | 19354 | 4,4 |
| Астана қ. | 1212 | 17,7 | 127526 | 28,8 |
| Алматы қ. | 1010 | 14,8 | 114874 | 26 |
Тұрғын үйді пайдалануға берудің басым бөлігі республика бойынша Астана (17,7 %) және Алматы (14,8) қалаларында жүргізілген. Сондай-ақ Оңтүстік Қазақстан (8,9 %), Алматы (7,7), Атырау (7,4) және Қарағанды (7,1%) облыстарының үлес салмақтары жоғары.