Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, “қарапайым ашық үлгі”. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сыртқы тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол сияқты есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы нарығындағы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады.Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдердегі іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымның құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жие бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған.
Ипотекалық несиелеудің үлгісі – бұл «баласталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципінек негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулік алдынғы қарастырылған үлгілермен салыстырғада басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
21
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін күшейтеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы – несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл –ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей – ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10 пайыз, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13 пайыз десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3 пайыз деп хабарлауы тиіс.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдердегі ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізгелгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы – несие жүйесімен өзара қатысқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45 пайызға жинақтайды.