Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздерітұрғын үй нарығының теориялық негіздері, нарықта сұраныс пен ұсыныстың қалыптасу жағдайлары және оларға әсер ететін факторлар, тұрғын үй нарығының шетелдік ерекшеліктері қарастырылады.
Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттаушы негізгі экономикалық көрсеткіштерді жақсартудың тұрақты тенденцияларына қол жеткізу, экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске асыруды талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу адамның аса маңызды қажеттіліктерінің бірі. Сондықтан азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, мемлекеттің қоғам алдындағы негізгі міндеттерінің бірі. Тұрғын үй нарығы және оның даму қарқыны ұлттық экономиканың негізгі жағдайының даму дәрежесін сипаттайды. Отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандырушы және нарықтық экономикаға өтудің негізгі факторларының бірі ретінде қарастырылды. Жекешелендіру үрдісінің қауырт жүргізілуінің нәтижесінде қысқа уақыт ішінде мемлекетте нарықтық қатынасқа қатысатын жеке меншік топтар қалыптасып үлгерді. Отандық тұрғын үй нарығы жылдам екпінмен дамып, қазір өркениетті және ұйымдасқан формаға ие болып отыр.
Тұрғын үй сферасы — тұрғын үй қорын қалыптастыру, ұйымдастыру, басқару, айырбастау сияқты күрделі процестермен қоса, өндіріс саласын (жобалау, құрылыс, жөндеу, реконструкциялау, жаңарту, бұзу) және қызметтер саласын (тұрғын үй қорының ағымдық қызмет етуін қамтамасыз ететін қызмет түрлері) бірге қамтитын күрделі құрылым. Сонымен бірге тұрғын үй сферасында тауарлар, қызметтер және жұмыстар қайта бөлінеді. Тұрғын үй қор нарығы және тұрғын үй қызметтер нарығының бірігуі тұрғын үй мүлік нарығын, яғни тұрғын үй нарығын, қалыптастырады. Тұрғын үй нарығының толыққанды жұмыс істеуі үшін, тұрғын үй қатынастарын қалыптастыратын барлық құрамдас элементтердің, мемлекеттің тұрғын үй қатынастарын реттейтін заңдылықтары шеңберінде жұмыс істеулері талап етіледі. Тұрғын үй саласының ғылыми — теориялық және тәжірибелік жағдайларына жасалған зерттеулер, тұрғын үй нарығының, тұрғын үй қор нарығы және тұрғын үй қызметтер нарықтарынан тұратындығын көрсетті. Нарықтардың бұл түрлері бір-бірін толықтырады, бірақ әр түрлі айнымалыларға байланысты ерекшеленеді.
Біздің пайымдауымыз бойынша, тұрғын үй нарығы дегеніміз- тұрғын үй объектісін тұрғызу, айналымға түсіру, қолдану және қаржыландыру сияқты нарықтық тетіктердің өзара байланысты жүйесі және тұрғын үй объектісін сату-сатып алу мәмлелерінің орындалумен бірге мүліктік құқықтардың тараптар арасында ауысуын қамтамасыз ететін құрылым.
Тұрғын үй нарығы және тұрғын үй қызметтері, жылжымайтын мүлікті қалыптастыратын ерекше функцияны орындайды, сондықтан олар өзара тығыз байланысты және сұраныс пен ұсыныс сияқты айнымалылардың жағдайына тәуелді. Тауарлардың сұранысы сияқты, баспанаға сұраныс тұрақты және жаппай сипат алмайды. Сонымен, тұрғын үй нарығындағы сұраныс әлеуметтік факторлардың әсерінен жиі өзгеріске ұшырап отырады. Нарықтың бұл түрінде тұрғын үй қорына деген сұраныс, оның ұсынымына тікелей тәуелді. Тұрғын үй сұранысы мен ұсынысына әсер ететін факторлардың жиынтығы автор тарапынан жүйелендірілді. Тұрғын үй сұранысына әсер етуші факторлар:
— экономикалық (тұрғындардың табыстарының өзгеруі, нарықтағы бәсекенің деңгейі, несиелік-қаржылық ресурстарға қол жетімділік, жалдық ақы ставкасы, құрылыстың өзіндік құны, коммуналдық қызметтер тарифі, баспана бағасы);
— әлеуметтік (баспанамен қамтамасыз етілу; тұлғаның тұтынушылық қалауларының өзгеруі, әлеуметтік топ );
— демографиялық (тұрғындар санының өзгеруі, халықтың білім деңгейілері, тұрғындар құрылымы мен адамдардың жас-мөлшері, көші-қон процестер, үйлену және ажырасу көрсеткіштері)
— қоршаған орта жағдайлары (экологиялық жағдай; инфрақұрылымның даму деңгейі; баспананың орналасқан жері; климаттық ерекшеліктер).
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың қалыптасу ерекшелігі және мүліктің бағасының өзгеру реакциясы нарықтағы жалпы тенденцияны қалыптастырады. Тұрғын үй құрылысын ұлғайтуға немесе мүлік нарығындағы ұсынысқа, біздің көзқарасымыз бойынша төмендегідей факторлар ықпалын тигізеді:
— экономикалық (шикізат материалдары мен құрылыс өнімдерінің бағасы, тұрғындар табысы, инвестиция мөлшері, құрылыстағы шығындар, инвестициялаудың тәуекелі, көлік қызметтері, электрэнергия тарифі);
— ғылыми-техникалық (салалардағы технологиялық өзгерістердің қарқыны);
— саяси-құқықтық (қаржы-салық саясаты, әр түрлі жеңілдіктердің берілуі, жерді пайдалануда бақылау жасау, жал ақысының ставкасы, құрылыс нормалары мен ережелері, құқықтық нормалар мен ережелер).
Әлем мемлекеттері ішінде дамуы және халықтың өмір сүру деңгейлері бойынша алғашқы ондыққа кіретін, мемлекеттерде жүргізілген тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық реформаларын қарастыру арқылы бұл саланы дамытудың қолайлы және тиімді жолдарын анықтауға мүмкіндік бар. Жеке меншіктегі тұрғын үйлер, коммерциялық, немесе әлеуметтік жалдық, тұрғын үйлер, сондай- ақ мемлекеттік, яғни муниципалды, үйлер тәрізді тұрғын үй нарығының үш компоненті қалыптасқан жағдайда тұрғын үй қоры құрылымының тиімділігі жоғары болатындығын шетелдік тәжірибелер көрсетіп отыр (кесте-1).
| Үлгі | Нарықтың сипаттамасы | Нарықты мемлекеттік және жергілікті реттеу ерекшеліктері | Баспанамен қамтамасыз ету тетіктері |
| АҚШ | Тұрғын үй нарығында жеке меншіктің үлесі жоғары. Single Family Home, Condo, Studio және Apartment тәрізді тұрғын үй типтері кең тараған. Мемлекеттегі жалдық нарықтың үлесі — 34%
|
Тұрғын үй нарығы ХХ ғ. 30 жж. бастап мемлекеттік реттеле бастады, мемлекет төмен табысты отбасылар үшін, жалға берілетін баспаналарға субсидиялар тағайындайды. Муниципалдық баспаналар сатылмайды | Үй шаруашылықтарын баспанамен қамтамасыз ету дәрежесінің жоғарлығы. Жалдық нарықтың қалыпты дамуы. |
| Швеция | Швецияда тұрғын үй қорының 75 % 1940 жж. кейін салынған. Тұрғын үй қорының 98 – 99 % су құбыры, орталықтандырылған жылу және кәріз жүйесімен жабдықталған. Жалға берілетін үйлер, жалпы нарықтың 57% иемденеді. Пәтерақының мөлшері құрылыстың салыну уақыты бойынша анықталады | ХХ ғ. 70 жж. бастап, мемлекеттік тұрғын үй саясаты қол алынды. 1946-1948 жж Мемлекеттік тұрғын үй басқарамасы құрылды. Төмен табысты балалы жанұялар және зейнеткерлер үшін тұрғын үй субсидиясы беріледі. | Мемлекетте баспанаға ие болудың әртүрлі формалары қалыптасқан: жеке меншік, кооперативтік меншік және жалдық үйлер.
|
| Германия | Коммуналдық қызметтерді пайдалану қызметті ұсынушы кәсіпорындармен жасалған келісім-шарт негізінде орындалады. Жалдық сегменттің үлесі -60% | Жалға берілетін пәтерлерді, тұрғындардың жекешелендіруге құқықтары бар. Пәтер жалдаушылардың құқықтарын қорғау қоғамдары ұйымдастырылған | Баспанаға қол жеткізудің жоғарлығы. Жалдық сегментін қарқынды дамуы |
| Нидерланды | Тұрғын үй қоры салыстырмалы түрде жаңа және баспана сапасы жоғары. Тұрғын үй қорын жеке меншік үйлер және жалға берілетін үйлер (55%) құрайды. Әлеуметтік жалға берілетін үйлер нарығы қалыптасқан | Тұрғын үй қоғамдары жұмыс істейді. Жалға берілетін үй нарығы Үкімет құрылымдары арқылы реттелінеді | Үйді жалға алудың үлес салмағы жоғары |
| Финляндия | Жеке меншіктегі пәтерлер тұрғын үй қорының 60 %, жалға берілетін үйлер 30 % иемденеді. Пәтерлерді жөндеу, реконструкциялау жұмыстарымен арнайы кәсіпорындар айналысады. Кәсіпорындардың әрқайсысы 2-3 мың пәтерге қызмет көрсетуге маманданады | Өзін-өзі басқару ұйымдары жұмыс істейді. Жергілікті өзін-өзі басқару ұйымдары тұрғын үй құрылысының сапасына бақылау жасайды. Төмен табысты азаматтар үшін жалдау ақысын және пәтер құрылысын жүргізуге арналған мемлекеттік жәрдемақылар тағайындалады және мемлекеттік несиелендіру жолымен жалға берілетін пәтерлердің құрылысы жүргізіледі | Үйді жалға алудың үлесі жоғары. Несиеге пәтер алудың мүмкіндігі 30 жылға, жылына 4,5% мөлшерінде беріледі |