Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері

Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері туралы қазақша реферат

Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды нормалардың қажет екендігі белгілі.

Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:

1.  «Жер туралы» Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);

2.   «Жылжымайтын   мүліктер   құқығын   жэне  сонымен  байланысты келісімдерді тіркеу туралы» Заң және т.б.

Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды.Ипотекалық құқық

ипотекалық келісім-шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.

Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:

—         ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші жәнс
кепілді ұстаушы — заңды және жеке тұлғалар;

—         тіркеуші орган;

—         бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.

Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде көрсетілуі керек:

—         кепіл  беруші   мен  кепілді  ұстаушының  толық  аттары,   орналасқан
мекен-жайлары;

—         негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;

—         кепілге   алынған   жылжымайтын   мүліктердің   тізімі   жэне   олардың
орналасқан жерлері;

—         екі жақтың міндеттері мен құқықтары;

—         т.б. қажет деп табылған шарттар.

Ипотекалық    несиелеуді    ұйымдастыру    үшін    жеке    тұлғалардан мынандай құжаттар өткізу талап етіледі:

—         жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары
нақты көрсетілуі керек;

—         қарыз   алушы   жеке   тұлғаның   жеке   басын   куәландыратын   құжаттар
көшірмесі;

—         тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы
анықтама  қағаз,   сонымен  бірге,  бар  болған  жағдайларда тағы  басқа
қандай  көздер  есебінен табыс  алып  отыратындығы  туралы  анықтама
қағаз;

—         өз   меншігіндегі   өтімділігі   өте   жоғары   мүліктердің   бар   екендігін
дәлелдейтін    құжаттар    және    нақты    кепіл    ретінде    қай    мүліктің
қалдыратының көрсетуі керек, яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп-

нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;

—  қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.

Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады. Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді қамтиды:

—         несиеге деген өтінішті қарау;

—         клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;

—         несиелік келісім-шарт жасасу;

—         несие беру;

—         несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.

Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-бір тізбектілік негізінде орындалтын несиелік қатынастарды жүзеге асыру әдісі болып табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, елдегі жалпы макроэкономикалық жағдайларға бағалау жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ипотекалык несиелеу процесіне қажетті бірнеше ішкі банктік нормативті құжаттар кабылданады. Содан кейін несиелік ресурстарға деген қажеттіліктері бар клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар тексеріліп, олардың банктің несиелік саясатында көрсетілген бағыттармен сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің түріне байланыты несие алуга қажетті құжаттар жинақталады, содан кейін оларға, яғни өтінішпен бірге өткізілген құжаттарға талдаулар жүргізіледі. Ең алдымен, жеке тұлғалар

үшін олардың айлық табыстары мен шығындарына салыстырулар жүргізу негіздерінде клиенттердің несиелік қабілеттіліктеріне талдаулар жасалады. Соған байланысты несиелік инспектор несиелік келісімнің тиімділіктері туралы қорытындылар жасайды. Қазіргі банктік тәжірибеде банктер тарапынан негізгі көңіл берілетін несиені қамтамасыз ету мәселелерін шешуге бөлінеді. Сондықтан, қамтамасыз ету үшін алынатын мүліктергс дұрыс бағалау жүргізу талап етіледі. Осы мәселелердің барлығы банкті толық қанағаттандырғаннан кейін банк пен клиенттің арасында несиелік келісім-шарт бекітіледі. Осы несиелік келісім-шартты бекіту, несие беру үшін негіз болып табылады, несиені беру банктің несие бөлімінің қызметкерінің жазбаша нұсқауы арқылы жүргізіледі. Несиені беру туралы нұсқау клиенттің шоттары бойынша есеп айырысу операцияларын жүргізетін бөлімге беріледі. Ол нұсқауда клиенттің толык аты, банктік шотының номері және берілетін несие сомасы көрсетіледі.

Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретіндс берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларга байланысты анықталынады:

несиені     қамтамасыз     ету     үшін     алынатын     тауарлы-материалдық

құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;

банктің   клиентке   деген   сенімділігіне   жэне   тәуекелділік   деңгейіне

байланысты болады.

Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік саясатында  көрсетіледі.   Сондықтан  несиені   өтеу  тәртібін  оның  әртүрлі белгілеріне байланысты жіктеуге болады:

I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:

а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;

б)  несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды тұлғалардың
банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;

в)   басқа  банктен   несие   алу  жолымен   немесе  т.б.   көздер   есебінен  (өз
меншігіндегі активтерді стау есебінен)

II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:

а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;

б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;

в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.

Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз төлейді.

Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:

• орталық     банктің     коммерциялық     банктерге     беретін     ссудалары
  (мүдделендіру) бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
• банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
  • өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетіе орташа пайыз
    мөлшері;
  • банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
    • несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
      арзан болады;
    • несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырак айтсақ, банк үшін оның
      қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
    • еліміздегі   ақша   айналысының   тұрақтылығы   (қаншылықты   инфляция
      қарқыны жоғары болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс,
      себебі, бұндай жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын
      жоғалту тәуекелділігі артады).

Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг жасалынып отырылуы қажет, яғни:

•  несие  алушының  несие  келісім  шартында  көрсетілген  шарттарды
орындауын, соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;

• несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақтылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп түру;

•   несие   алушының   және   несиелеп   отырған   проектінің   қаржылық
жағдайын тексеріп, бағалап отыру;

•  кепіл заттың жағдайын бағылап отыру;

•   Гаранттың   (кепіл   берушінің)   қаржылық   жағдайына   мониторинг
жүргізу.

Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны Коммерциялық Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл Актінің мазмұнына келсек:

• Несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы
  туралы   фактілер,   яғни   мақсатты   қолданған   қаражаттарға   құжаттардың
  болуы, мысалы, меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол
  меншіктің бар екендігіне көз жеткізу;
• Несие   алушының   табыстары   экспертиза   жасағандағы   қаржылық
  жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюі/азаюы,
  меншіктің (мүліктің) жағдайы;
  • Гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
  • Кепіл заттың жағдайы

Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:

• Несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие
  алушы     58     жасқа     толғанға     дейін     аяқталу     шартымен     Қазақстан
  Республикасының азаматтарына беріледі.
  • Расталған табыстардың болуы қажет.
  • Несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек.

•  Клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар

алдында несиелік қарыздардың болмауы шарт.

• Несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы.
• Несие  алушы   сотталмауы  және  оның  үстінен  тергеу  жұмыстары

жүргізілмеуі керек.

Содан   кейін   несие   алушы   жеке   тұлғаның   төлем    қабілеттілігі анықталады.

1)                                  Банктің   несие   қызметкері   несие   алушының   арызын   алып,
тіркегеннен кейін барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді
тексеруі қажет.

2)                                  Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса,
онда оның төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде
анықталып есептеледі.

Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:

A)  анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі,
пошталық адресі;

Ә) несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;

Б) банкке келгендегі несие алушының қызметі;

B)  соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
Г) соңғы 12 айдағы ұсталымдар.

Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның мөрі қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы талаптар қойылады.

3)   Ал  егер  несие  кәсіпкерлік  қызметтен  түсетін табыс  есебінен
жабылатын болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік
табысқа талдау жасау арқылы анықтайды.

4) Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада,
анкетада көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы
тиіс (яғни, табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы
басқалар).