«БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің анализі туралы қазақша реферат
Басқарудың жоғарғы органы болып акционерлердің жалпы жиналысы болып табылады. Орындаушы органы болып Басшылық төрағасының басқаруымен Компания басшылығы болып табылады. Бақылау органы ретінде Ривизиялық комиссия танылады. Басқару органы – Директорлар кеңесі. «БТА-ипотека» ААҚ- мы коммерциялық ұйым бола тұра, өзінің қызметін Қазақстан Республикасының заң шығаруы мен өзінің Жарғысына негізделіп жүргізеді. Қоғамның құрушы құжаты болып Жарғы танылады.
«БТА-ипотека» ААҚ – несиелеу құрушы болып «Тұран-Әлем-Секьюритис» ЖШС- гі болып табылады. Қоғам жеке баланс, мемлекеттік және орыс тілдерінде толық фирмалық атауы нұсқалған мөр, банк есепшоттарын иеленген. Қоғамның қызмет ету мақсаты болып табыс түсіріп, оны өндірісті дамыту мен әлеуметтік мәселелерді шешу мақсатында акционерлерін мүдделерін орындауға пайдалану. «БТА-ипотека» ААҚ-ң жарияланған және төленген Жарғы капиталы 40000000 теңге. Бұл акциялардың шығаруға жарияланған номиналды құнының жиынтығын құрайды. Шығаруға жарияланған акциялардың саны 400000 теңге номиналдық құны 100 теңге.
Коммерциялық ипотекалық қарыздардың негізгі ережелері
| Клиент | Заңды немесе жеке тұлға, жеке шаруашылық иесінің патентіне негізделген шаруашылық қызметпен айналысатын Қазақстан Республикасының резиденті |
| Валюта | Егер басқа жағдайлар арнайы қарастырылмаса, Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің теңгеге шаққандағы АҚШ долларының курсы бойынша теңгеде жүргізіледі |
| Пайыздық ставка | Жылдық 18% бастап әрбір қарыздың нақты мөлшерін компания өзі тұрақтандырады |
| Қарыз сомасы | 3000-нан 200000 АҚШ долларына дейін. Бұдан ірі қарыздар компаниямен Банктің арнайы келісімін қажет етеді |
| Қарыз беру уақыты | 1,2,3,5,7 жыл |
| Қаржыландыру | Қаржыландырудың негізгі сомасы ҚР-ның Ұлттық Банкі орнатқан курсы бойынша теңгеде қолма-қол ақшалай және басқа да түрде ұсынылады |
| Қарызды өтеу | Қарыздың негізгі сомасы мен сыйақыларды өтеу мына формулаға сәйкес айсайынғы төлемдермен жүргізіледі:
Айсайын: i төлем сомасы = Қарыз * ———— 1-(1+i)‾ⁿ мұндағы i-сыйақы сиавкасы n-жиілік саны |
| Мақсаты,объект территориясы | Қаржыландыру коммерциялық мүлікті жөндеуге немесе иеленуге бағытталады.Объект тек ҚР-ның территориясында орналасу керек және оның ликвидтік дәрежесі жоғары болуы керек |
| Клиентке қойылатын талаптар |
• Алғашқы төлем жасау үшін жеке құрал-жабдықтардың болуы • Қосымша залогтың болуы • Компания қызметін төлеу үшін өзіндік құрал-жабдықтардың болуы • Залогқа қойылатын мүлікті сақтандыру үшін өзіндік құрал-жабдықтардың болуы • Келісім жүргізу алымдарын өтеу қабілетінің болуы • Клиент шаруашылық қызметін 1 жылдан кем жүргізбеуі керек • Клиент Ережеге сәйкес барлық құжаттарды ұсыну керек • Қажетті жағдайда клиент қосымша қамтамасыздандыруды ұсыну керек •Барлық ұсынылған мүлік Компаниямен көрсетілген сақтандыру компаниясында сақтандырылу керек |
Ипотекалық коммерциялық қарыз беру кезіндегі қосымша мүмкіндіктер.
Компания клиенттеріне пакеттерде пайдалануға болатын келесі опцияларды ұсынады:
− Ликвидтік жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;
− Алдыңғы жарнасыз қарыз беру;
− Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;
− Алдыңғы жарнаны қаржы қауіптерін сақтандыру компаниясында сақтау шартында төмендету;
Кепілдіктерді қабылдау. Ликвидтік – жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Тұрғын үй түріндегі жылжымалы емес мүлік түріндегі қосымша кепілді қабылдауды Компания келесі жағдайларды қарастыруы мүмкін:
— қосымша кепіл алдыңғы жарна ретінде берілгенде;
— клиенттің төлеу қабілеттілігіне күмән келтіріп, қосымша өтеуші фактор қажеттігінде;
— негізгі кепілдің ликвидтігі мен бағалау құны күмән кенлтірсе (бағалаушының жеке хатымен расталады).
Жылжымайтын мүліктің қосымша кепілі қарыз алушының өзінен де, атаулы мүлікке ие, келісім беріп отырған үшінші тұлғалардан қабылданады. Жылжымайтын мүлікті кепіл ретінде қабылдау туралы шешімді тек Несие комитеті қабылдайды.
КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде кепіл және бағалау құндары (қосымша кепілдің) негізгі кепілдің бағалау құнына қосылады.
Қосымша кепілді рәсімдеудегі қосымша әрекеттердің тәртібі:
— Досьені рәсімдеу кезінде оны банк бөлімшесіне өткізгенге дейін кепіл берушілер фискальдық орган (ФО) қызметкеріне кепілге құқық беруші құжаттардыфң көшірмесі мен кепілге хат түріндегі келісімді беруі тиіс.
— фискальдық орган (ФО) қызметкері қосымша кепілді бағалауды ұйымдастырады;
— банк бөлімшесіне досье берілген кезде, оның ішінде келесі құжаттар қосымша ретінде берілуі тиіс: кепілге құқық реттейтін құжаттар көшірмесі, мен кепілге хат түріндегі келісім, жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есеп беру;
— қосымша кепіл құны коэффициенттерді есептеу кезінде несиелеудің коммерциялық бөлімнің Қорытындысында берілуі тиіс;
— қарыз беру Комитетінің оң шешімінен кейін қарыз алушы кепіл келісім-шартына (екі жақты, егер де кепіл беруші ретінде қарыз алушының өзі болса, үш жақты, егер кепіл берушілер болып үшінші тұлғалар табылса) және де ипотекалық куәлікке қол қоюы қажет.
— сатушыменн есеп айырысуға дейін кепіл беруші кепіл келісім-шарты мен ипотекалық куәлікті Алматы қаласы бойынша жылжымайтын мүлік орталығында тіркеп, құқық беруші құжаттардың түп нұсқасымен бірге фискальдық орган (ФО) қызметкеріне беруі тиіс;
— фискальдық орган (ФО) қызметкері банк бөлімшесі қызметкеріне кепіл келісім-шартын, ипотекалық куәлікті, құқық беруші құжаттарды береді
— банк бөлімшесі қызметкері кері қаржыландыру мәселесін шешу кезінде банк үшін құжаттардың келісім-шарт көшірмесін жасап, құжаттардың түн нұсқаларын ( тек ипотекалық куәлік ғана өткізілмейді, оны банк бөлімшесі қызметкері банкке береді) бухгалтерияға өткізеді.
Алдыңғы жарнасыз қарыз беру. Алдыңғы жарнасыз қарыз беру сатушы ертеректе алғашқы жарнаны сатып алушыдан кепілақы ретінде алып қойғанда беріледі. Бұл жағдайда қарыз берудің міндетті шарты болып сатушымен АЖ-ны алынуын растайтын ресми құжат (егер сатушы ретінде жеке тұлға болса, кепілақы туралы нотариалды расталған келісім, егер сатушы ретінде заңды тұлға келсе бухгалтерлік құжаттар) болып табылады. Сонымен қатар банктік қарыз сомасын алғаннан кейін компанияға мүлікке құқық беруші құжаттарды беру әзірлігі де жатады.
Қосымша әрекеттердің тәртібі:
— келісім-шарт жасау кезде клиент алдыңғы жарнасыз қарыз алатыны туралы айтуға тиіс. Фискальдық орган (ФО) қызметкері клиентке алдын ала келесілерді ескетуі тиіс: егер де сатүшы алдыңғы жарнасыз алғаны туралы қужаттарды беруден бас тартып,қарыз алынғаннан кейін құқық беруші құжаттардың барлығын беруден бас тартса, өз кезегінде келісім-шарттың бұзылуына да әкеледі де , қарыз берілмейді, компания клиенттерді өз еркімен бас тартты деген негізде айыппұл ұстауы мүмкін;
— компания клиентпен экспертиза туралы сәйкес келген келісім-шарт жасайды;
— клиенттің досьесін банк бөлімшесіне беруге дейін фискальдық орган (ФО) қызметкері сатушыны кеңсеге шақырып, алдыңғы жарнасыз төленгенін растайтын құжаттарды алады. Берілген құжаттар досьеге тігіледі;
— фискальдық орган (ФО) қызметкері бағалаушыға алынатын мүлікті мұқият бағалау туралы нұсқау береді;
— артынша клиентке мәлімет берудің жылжымайтын мүліктіәне де Несие комитетіне шығарылудың стандартты процедурасы жүреді;
— қызмет хатында есеп беру күнін тағайындағанда, ОКК-ң бастығы алдыңғы жарнасыздың болмау туралы нұсқап, бухгалтерия бұл фактіні құжаттарды дайындау кезінде ескеруі тиіс.
— сатушымен есеп айырысу кезінде фискальдық орган (ФО) жылжымайтын мүліктіәне банк бөлімшесі қызметкерлері банктік қарыз берудің келісім-шарттарының типтік формаларын пайдаланады;
— сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қарыз сомасы жылжымайтын мүліктің құны нұсқалады.
Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Депозит кепілдері жедел ликвидті кепіл болып табылады тда, қосымша кепіл түрінде қызмет етеді. Оны компания келесі жағдайларда қабылдайды:
— клиенттің төлеу қабілеттілігі күмән тудырғанда;
— негізгі кепілкомпания талаптарына толық келісім-шарт төлемде жауап бермегенде;
— қосымша кепілдің бар болуы пакет шарттарымен қарастырылғанда.
Кепіл беруші болып клиенттің өзі де, депозит иеленген кез келген үшінші тұлға да бола алады. КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде депозит сомасы кепілмен қамтамасыз ету сомасына қосылады.
Қосымша әрекеттер тәртібі:
— кепіл беруші досьені банк бөлімшесіне беруіне дейін фискальдық орган қызметкеріне депозиттің бар болуын, оған деген кепіл берушінің иелену құқығын, кепіл беруге хат түріндегі рұқсатты растайтын құжаттарды көрсетеді
— қосымша кепіл бойынша мәліметтерді фискальдық орган қызметкері есепке алады;
— қарыз беру комитетінің оң шешімінен кейін, сатушымен есеп айырысуға кепіл беруші компания бекіткен үлгі депозиті кепілінің келісім-шартына қол қояды;
— депозит сақталған банкке барып, кепіл беруші депозит кепілінің келісім-шартын тіркейді;
— кепіл келісім-шартын бергеннен кейін фискальдық орган қызметкеріне сатушымен есеп айырысу күні тағайындалады. Есеп беру күні депозит кепілінің келісім-шартын тіркеуден ертерек болуы мүмкін. Бірақ ол сатушымен есеп айырысу күніне дейін депозит сақталған банкте тіркелген атаулы құжатты беру шартында ғана іске асады.
Фискалдық орган қызметкері депозит кепіл келісім-шартын досьеге сақтау үшін банк бөлімшесінің қызметкеріне тапсырады.
Қаржы қауіптерін сақтандыру компанияларында сақтандыру жағдайында алғашқы жарнаны төмендету аталған опция кез-келген пакетте қолданылуы мүмкін. Оның қолданылуы жеке тәртіп бойынша анықталады. Сонымен бірге клиент кез-келген сақтандыру компаниясынан сақтандыру сомасына қаржы қауіптерін сақтандыруға полис беруі тиіс. Клиент өз бетімен қаржы қауіптерін сақтандыруды төлеп, аталған сақтандыру түрін ұйымдастыру бойынша мәселелерді шешеді. КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде сақтандыру сомасы актив сомасы мен кепіл сомасына қосылады.
Әрекет ету тәртібі:
— Кеңес беруден кейін клиент өз бетінше сақтандыру компаниясына қаржы қауіптерін сақтандыру мүмкіндігінің бар болуын білу мақсатында барады.
— Сақтандыру фирмасының клиенті сақтандыруға келісім беру жағдайында, ол хат түрінде белгілейді.
— Клиент компанияға қажетті барлық құжаттарды өткізеді;
— Артынша сақтандыру мен Несие комитетіне шығарылуды ескере отырып, мамандандырудың стандартты процедурасы жүреді;
— Қарыз беруші комитетінің оң шешімінен кейін Клиент банктік қарыз келісім-шартына қол қойып, сақтандыру фирмасында полисті рәсімдейді;
— Сатушылар есеп айырысу күніне дейін немесе қарыз беру күніне дейін клиент фискалдық орган қызметкеріне қаржы қауіптерін сақтандыру полистерін келісім-шарт көрсетуі тиіс;
— Фискалдық орган қызметкері ББ-ның қызметкеріне қол қою арқылы сақтау үшін (досьеге) береді.
Заңды тұлғалардан кепіл қабылдау. Ол қосымша қамтамасыз ету ретінде қабылданады. Компания оларды келесі жағдайларда сұрауы мүмкін:
— төлеуге қабілетті клиент күмән тудырған кезде;
— басқа дербес жағдайларда;
Кепілдерді қабылдауды қарастыруды банктер немесе ірі фирмалар жүргізеді. Кепіл берушінің кепілін қамтамасыз ету келесі шарттарға жауап беруі тиіс:
— Заңды тұлға есеп шоты бойынша бір жылдан (кем дегенде) айналымы болуы қажет, бұл банк анықтамасымен расталуы керек;
— салық инспекциясында расталған соңғы үш есеп беру кезеңіндегі баланстық есеп беруді компанияға көрсету (кепілдің өту мерзімі бойынша есеп беру);
— есеп беру шотына картотеканың болмауы;
— несиелік берешектің болмауы туралы банктің анықтамасы.
Мұндай клиенттерді қаржыландырудың басты шарты болып қызметкері клиент болып табылатын гарантпен кепіл келісім-шартын жасау болып табылады. Кепілдерді қабылдау кезінде фискалдық орган қызметкері гаранттың төлеу қабілеттілігіне сенімді болуы тиіс. Ол үшін келесі құжаттарды талап еткен жөн: банктен соңғы 6 айдағы айналым туралы анықтама, соңғы есеп беру кезеңінің барлық қосымшалары бар фирма балансы, басқа да қаржы құжаттары. Егер де Гарант Қазақстан нарығында белгілі болып, оның төлеу қабілеттілігі күмән тудырмаса, онда Фискалдық орган қызметкері аталған құжаттар тізімін талап етуге құқығы жоқ. Кепіл хаттың типтік формасы Компаниямен бекітіліп, формадан ауытқу компания президентінің рұқсатымен ғана жүреді. Кепілдің ең көлемді сомасы жеке түрде анықталады.
Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау:
- Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау барысында қарыз алушының алдын-ала мамандандырылу парағы толтырылады;
- Табыстары ипотекалық несие алуға мүмкіндік беретін әлеуетті қарыз алушылар ретінде мамандандырылатын клиенттер шеңберін компания анықтайды;
- Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау қарыз алушының негізгі қажеттіліктері мен нақты ережелердің талаптарына сай келуін анықтау болып табылады;
- Қарыз алушылар алдын-ала әңгімелесу барысында компаниядан ипотекалық несие беру шарттары мен ережелері туралы мәлімет алып отырады. Олардың ішінде:
— Қарыз алушының төлеу қабілеттілігне қойылатын талаптар;
— Қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігіне қойылатын талаптар;
— Ипотекалық, коммерциялық қарыздың қайтарылуына қойылатын талаптар;
— Қарыз беру ісін қарастыру үшін қажетті құжаттардың тізімі;
— Берілетін мәліметтің компаниямен тексерілуіне клиенттің келісім беруі;
— Қарыз келісім-шартын, кепіл келісім-шартын жасау мен екі жақтың міндеттері мен құқықтарын реттеу ережесі;
— Кепіл мүлігін бағалауға, оның жеке және заңды мәртебесіне қойылатын талаптар.
5.Фискалдық орган қызметкері компанияда алдын-ала есеп жүргізеді:
— Ипотекалық коммерциялық қарызын неғұрлым тиімді сомасын есептейді;
— Ипотекалық қарызбен ол бойынша сыйақыны өтеуге арналған ай сайын клиент төлемдерін есептейді;
— Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті соманы иеленуі тиіс қарыз алушының колдағыи бар ақша қаражатын есептеу, немесе қосымша қамтамасыз етуді, сатып алуға байланысты жасалған келісім-шарттарға шыққан шығындарды есепке алады.
— әлеуетті қарыз алушыға келісім-шарттарды жасау мен тәртібі туралы (жылжымайтын мүлік бойынша кепілге қатысты мәмілелерді міндетті мемлекеттік тіркеуден өткізуге байланысты әрекеттердің тәртібі жатады ), жеке құжаттарда нотариалдық растау қажеттілігі туралы мәлімет беріледі де, ипотекалық қарызды алу мен өтеу мерзімі, тәртібіне байланысты, қарыз алушының міндеттері мен құқықтарына кеңес беріледі;
— Қарыз алушының төлеу қабілеттілігі туралы нақты мәлімет алу мақсатында арыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтаудың стандартты формасы пайдаланылады. Компания әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау. Компанияның ипотекалық қарыз беруге міндетемейтіні туралы, ипотекалық қарыз беру туралы арыз бойынша он шешім қарыз алушының төлеу қабілеттілігі мен несие өтеу қабілеттілігі туралы мәліметті тексеру тексеруден кейін анықталған несиелеу нәтижесінің негізінде қабылданатыны ескеруі тиіс.
— әлеуетті қарыз алушы ауызша түрде толық мәлімет алуы тиіс. Ол бойынша несиелеу шарттарын, мойнына алатын құқылық және қаржылық міндеттерін саралап, ипотекалық несие алуға келісім-шарт жасайды.
— алдын-ала маманданудан өткен әлеуетті қарыз алушы құжаттар тізімін алып, оларды компания ипотекалық қарыз беру туралы шешім өабылдауға қажетті мәліметті растауға көрсетеді;
— ипотекалық қарыз алу үшін арыз толтыруға қажетті құжаттар тізімі.
Заңды тұлғалар үшін:
— Заңды тұлғаның мемлекеттік тіркеуден өткені туралы куәлік;
— Статистикалық карточка;
— Мекеме құжаттары (мекемелік келісім-шарт, жарғы);
— Салық органдарында тіркелу туралы құжат (РНН);
— Қаржылық-шаруашылық қызмет нәтижелері туралы есеп берулер мен баланс, соңғы үш кварталды кезең бойынша ақша айналымы туралы есеп беру;
— Бизнес- жоспар;
— Алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық орнату құжаттардың көшірмесі (мүлік алуға сұралған қарыз);
— Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттардың көшірмесі мен жобалық-сметалық құжаттану және өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);
— Жер учаскесіне құқық иелену құжаттардың көшірмесі, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз құрылыс мақсаттарында сұралған жағдайда);
— Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
— Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз сұралғанда);
— Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.
Заңды тұлғасыз кәсіпкерлік қызметпен айналысушы жеке тұлғалар үшін:
— қарыз алушының жеке куәлігінің көшірмесі немесе қарыз алушының тұлғасын анықтаушы басқа да құжаттардың көшірмесі;
— қарыз алушының отбасылық жағдайын растаушы куәліктер (үйлену туралы куәлік, бала тууы туралы куәлік, айырылысу туралы куәлік): №3 формалы құжат ;
— неке келісім-шартының көшірмесі (егер бар болса);
— қарыз алушымен тұратын кәмелетке толған отбасы мүшелері куәлігінің көшірмелері;
— салық инспекциясымен расталған алдыңғы жылдың табысы туралы декларацияның көшірмесі (бар болған жағдайда;
— кәсіпкерлік қызметпен айналысу патенті;
— соңғы үш ширектегі айналым туралы банк анықтамалары (банкте есеп шот бар болған жағдайда);
— салық органдарында тіркелу қағазы (РНН);
— бизнес-жоспар;
— алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары (мүлік алуға сұралған қарыз жағдайында);
— Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары мен жобалық-сметалық құжаттар, өкілетті орган рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);
— Жер учаскесіне құқық иелену құжаттары, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз құрылыс мақсаттарында сұралған жағдайда);
— Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
— Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз сұралғанда);
— Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.
Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтауды өткізудің нәтижесі болып Компания мен Қарыз алушы қол қойған жобаның экспертизқасы туралы Келісім-шарт болып табылады.
— Қарызды төлемеу қаупін бағалау (қарыздың андеррайтингі): Компания ипотекалық коммерциялық қарызға толтырылған «Сауалнама арыз» бен құжаттар жиынтығынан тұратын толық пакет негізінде әлеуетті қарыз алушының қаржылық жағдайы туралы толық мәлімет қалыптастырып жинақтайды;
— Андеррайтинг процедурасы әлеуетті қарыз алушы туралы жиналып құжатпен расталған мәліметтерді талдау арқылы жүреді;
1). Әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалау, оның шығыс, кірісі негізінде уақытысында қарызды өтеу қабілеттілігін бағалау: қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалау табысына қарай ипотекалық қарыз бойынша төлемдерді уақытысында, үнемі жүргізу көзқарасы тұрғысынан өткізіледі.
Бағалауды жүргізу үшін келесі процедура пайдаланылады. Барлық қарыз алушылар екі категорияға бөлінеді:
А категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай сайын төлем өтеуге қажетті жеткілікті табысқа иеленген;
В категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай сайын төлем өтеуге қажетті жеткіліксіз табысқа ие болғандар, олар қарызды өтеуді қосымша табыспен (коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу немесе салу) байланыстырады.
А категориялы Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден көрінеді. Қарыз алушы несиелеу мерзімінде қолдағы бкр табыс деңгейін сақтап қалады. Соңғыға байланысты қарыз алушы жеткен табыс деңгейінен барып қарызды өтеу мүмкіндігін беретін бизнес жоспарын көрсетуі мүмкін.
В категориялы қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден көрінеді. Қарыз алушы коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу немесе салуға байланысты өзінің табысын ұлғайтуы тиіс. Бұл жағдайда қарыз алушы қодағы бар табыс пен қосымша табыс арқылы қарызды өтеу мүмкіндігін бейнелеген бизнес жоспарды құруы тиіс.
2) Анализ негізінде компания қызметкері бекіткен «Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін талдау» негізінде «коммерциялық несиелеу бөлімінің қорытындысы» құрылады. Ол неғұрлым көп деңгейде қарыз алушының қаржы-экономикалық жағдайының бизнесті бейнелеумен, қарыз бойынша міндеттемелерді өтеу қабілеттілігімен байланысты барлық мәселелерді шешуі тиіс.
3) Қабылданған қаржы міндеттемелерін орындау дайындығын анықтаушы қарыз тарихын талдау негізінде әлеуетті қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігін анықтау
4) Кепіл затына (жылжымайтын мүлік) құқық иелену құжаттарын заңды түрде расталуын тексеру
5) жылжымайтын мүлік құнын анықтау, жылжымайтын мүлік жағдайын бағалау
6) ипотекалық қарызға коммерциялық арыз беру сәтінен бастап қарыз алушының кәсіпкерлік қызметінің тұрақтылығын бағалау
7) қарыз алушының кәсіби тәжірибесінің, нарықтағы орнының, бәсекелестікке қабілеттілігінің, өндірген өнімдері мен көрсететін қызмет деңгейі
Қарыз алушының табыс көздерін тексеру. Компанияның жауапты қызметкері мен қарыз алушы берген мәлімет негізінде, оның нақтылығын тексеру кезінде, орта салалық көрсеткіштер мен мәліметтерді салыстырк негізінде жүргізіледі. Компанияның жауапты қызметкері кәсіпкерлік қызмет жүргізілетін орынға келіп, көзбен мөлшерлеп қарыз алушының іс-әрекеттерінің жағдайларына баға беруі тиіс. Қарыз алушыға берілетін ипотекалық қарыздың неғұрлым сомасын есептеу тұрақты және ресми құжатпен расталған табыстың негізінде болуы тиіс. Компания әлеуетті қарыз алушы ипотекалық қарызды төлеу мерзімі аралығында барабар табыс алатынын қарастыруы тиіс. Компаниямен есепке алынатын табыс түсіру көздері болып келесілер табылады:
- Қарыз алушының негізгі қызметінен түсетін кәсіпкерлік табысы;
- Қосымша қызметтен түсетін қарыз алушының кәсіпкерлік табысы;
- Депозит бойынша есептелетін пайыз бен дивидент түріндегі табыс;
- Алынған, жөнделіп және салынып жатқан жылжымайтын мүлікпен байланысты табыстың көлемінің ұлғаюы;
- ипотекалық қарызды өтеуге жарамды басқа да табыстар.
Соңғы алты айдағы орта есеппен алғандағы оның табысының көлемінің негізінде қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалауды жүргізеді. Жылжымайтын мүлікті сатып алғаннан кейін қарыз алушының шығындарының өзгеруін есепке ала отырып барлық салық пен міндетті төлемдерді төлегеннен кейін түскен жарты жылдық табысты алтыға бөлсек, ипотекалық қарызды өтеуге жұмсалатын орта айлық табысқа ие боламыз.
Қарыз алушы шығындарын талдау. Қарыз алушы шығындар тұрақтылығы мен мақсаты бағдары бойынша біріккен топтар ерекшеленеді:
— Сатып алынып жатқан коммерциялық Қарыз алушы шығындарын байланысты қарыз алушының болашақ ай сайынғы шығындары (ипотекалық несие бойынша төлемдер, мүлік салығы, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, техникалық қызмет көрсету үшін төлемдер, коммуналдық қызмет көрсетуге кеткен төлемдер, жылжымайтын мүлікті іске асырумен байланысты басқа мүмкін тұрақты төлемдер мен жиналымдар);
— Жылжитын және жылжымайтын мүлікке байланысты салық және басқа төлемдер, табыс салығын төлеу бойынша әр ай сайынғы шығындар;
— Қарыз алушының өміршеңдігіне, жәрдем көрсетуге байланысты тұрақты төлемдер (жалақы қоры, амортизациялық салымдар, жарнамаға кеткен шығындар, басқа тұлғалардың қызметін төлеуге кеткен шығындар, кәсіпкерлік қызметті техникалық жабдықтауға қатысты шығындар, кадрлардың біліктілігін дамытуға кеткен шығындар және т.б.);
— жылжымайтын мүліктен тыс сақтандыруға кеткен шығындар;
— Басқа да ай сайын төленетін тұрақты және міндетті төлемдер;
7) Коммерциялы және жылжымайтын мүлікті сатып алу мен ипотекалық, коммерциялық қарыз алумен байланысты қарыз алушының бірқайтара шығындарын анықтап, есепке алу қажет.
8) жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу, салумен және де ипотекалық қарызды алумен байланысты шығындарды есепке ала отырып, кәсіпкерлік қызмет жүргізу үшін қарыз алушының айналымдағы қаражатын тексеру қажет.
9) қарыз алушының ай сайынғы табысының шығындардан басым бөлігі әлеуетті қарыз алушының қаржы мүмкіндіктерінің қаншалықты мүмкіндігі бар өзгерістерге үйреншікті екенін көрсетеді де, ипотекалық коммерциялық қарыз бойынша ртөлемдерді уақытысында өтеуге мүмкіндік береді.
10) қарыз алушының басқа мүлігі қарыз алушының табысынан барып шығатын, компания анықтайтын ипотекалық, коммерциялық қарыз сомасын тағайындағанда есепке алынбайды. Алайда, қарыз алушының арызы болған жағдайда тектес мүлік, оның бағалау құны қарыз бойынша қосымша қамтамасыз ету деп қарастырылады.
11) Қарыз алушының ипотекалық қарызды өтеу мүмкіндігін анықтайтын коэффициенттер:
а) ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы төлемдердің орта есеппен алғандағы таза табысқа (қарыз алушыда, бизнеске жұмсалатын шығындардан кейін, айналымдағы капиталдың қажетті мөлшерін қамтамасыз ету қаражатымен салық төлеу және басқа да міндетті төлемдерден кейін қалған қаражат) деген қатынасы (К1)
в) жалпы ай сайынғы міндеттемелердің сол кезеңдегі қарыз алушының жинақталған таза табысына деген қатынасы (О/Д);
г) ипотекалық, коммерциялық қарыз сомасы мен салық мүлкінің құны арасындағы қатынасы (К/З)
К1 коэффициенті 75%-тен аспауы керек. О/Д коэффициенті оныңм жиынтық табысынан 80%-тен аспауы қажет. К/З коэффиициенті мүлік түріндегі қосымша қамтамасыз етуі енгізген жағдайда 70%-тен аспауы керек.
Қарыз алушының тарихының анализі. Қарыз алушының ипотекалық қарызын өтеу қабілеттерін талдай отырып, компанияның жауапты тұлғасы қарыз алушының субъективті мінездемесінен барып шығып, аталған қарыз алушыға қаншалықты сенім артуға болатынын анықтауы қажет.
Мойындалған міндеттемелерді орындау кезінде әлеуетті қарыз алушының жауапкершілігін анықтау үлкен маңызға ие.
Компания мәлімет алудың қосымша көздерін пайдалана алады:
— Несиелік тарихтың болуы;
— Үшінші тұлғалардың ұсыныс хаты;
— Кеден және салық органдарынан түскен мәлімет;
— Қарыз алушының брондтерінің танылуы;
Мәліметтің басқа көздері. Егер де әлеуетті қарыз алушының басқа да қарыз немесе қаржы міндеттемелері анықталса, онда оған қарыз берілмейді.
14. Қауіп факторын талдау мен андеррайтинг нәтижесі бойынша шешім қабылдау. Қауіп факторын талдау мен ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдаған кезде Компания келесілерді басшылыққа алуы тиіс:
— Аса үлкен назар қарыз алушының ипотекалық несиені өтеу қабілеттілігне аударылады. Экономика секторының тұрақсыздығы, қарыз алушының қызмет бағыттарының ауысуы, қарыз алушының тауарлары мен қызмет көрсетуінің бәсекеге қабілеттілігі, сұраныстың тұрақсыздығы сияқты қайіп факторлары үлкен маңызға ие.
— Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті сатып алу және ипотекалық несие берумен байланысты. Келісім-шарттарға кететін шығындарды өтеуге қажетті қарыз алушының ақша қорының жеткіліктілігін қарастыру қажет.
— Қарыз алушының қарыз тарихын қалыптастыру, тексеру және талдау.
— Кепіл мүлігін бағалау нақты ережелердің талаптарына сай өткізілуі қажет.
— Қосымша факторлардың анализі көп жағдайда олар ипотекалық несие беру туралы шешімнің қабылдануына ықпалын тигізеді.
15. Қосымша факторлар қарыз алушының бекітілген нормаларына сәйкес келмеу фактісіне қарамастан, қарыз беруге негіз бола алады. Өтеуші факторларға басқа қарыз беруші мекемелерде уақытысында қарыздарды алып, төлеу табылады. Мүлікті алған кезде , өтеуші фактор болып бір жыл мерзімінде ай сайынғы рентабельді төлемдерді төлеу фактісін растайтын құжаттың берілуі табылады.
Төлеуге қабілетті контрагенттермен қызмет көрсету мен азық-түлікті алып келу туралы ұзақ мерзімді жасалған келісім-шарттардың қарыз алушыда бар болуы. Ол бойынша төлем сомасы ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы төлемдерді өтеуге мүмкіндік беруі тиіс.
Сатқан кезде ипотекалық қарыз бойынша төлемдерді өтеуге мүмкіндік беретін ликвидтік мүлік ретіндегі айтарлықтай активтердің (олар жеке капитал негізінде қалауы тиіс) бар болуы.
16. Компанияның Несие комитеті қарыз андеррайтингі бойынша ұсыныс хаттарды қарастырып, қарыз алушыға ипотекалық несиені беру немесе бермеу туралы шешім қабылдайды. Шешім есеп беру нәтижесі бойынша қабылданады. Компанияның Несие комитетінің қызметі «Қарыз беру комитеті туралы ержемен» регламенттелінеді.
Коммерциялық ипотекалық қарызбен қамтамасыз ету
1. қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтаған кезде оның кепіл мүлігі аса үлкен маңызға ие болуына байланысты компания сатып алу келісім-шартын жасамастан бұрын және қарызды берместен бұрын кепіл мүлігін мұқият тексеруден өткізуі тиіс. Бекітілген шарт бойынша қарыз алушы ипотекалық қарызды төлемеген жағдайда, ипотекалық қарыз бойынша қарызды төлеу үшін компания заңды түрде кепіл мүлігі арқылы өндіртеді.
Компанияның мүлік құны ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жеткілікті екеніне сенімді болуы қажет. Кепіл затын бағалаған кезде үш фактор талдануы тиіс:
— Жылжымайтын мүлік нысанасына ие болу құқығын растау;
— Мүлік құны мен ипотекалық несие қатынасы;
— Мүліктің жағдайы, қалпы (орналасуы және т.б.);
— қарыз сомасы мен мүлік құнының қатынасы ақша түріндегі алдыңғы жарнаны төлеу кезінде 70%-тен аспауы керек, ал басқа түрдегі қамтамасыз етуде 60%-тен аспауы керек.
— кепілге ұсынылып отырған мүлік клиентке немесе үшінші тұлғаға тиесілі жылжымайтын мүлік болуы тиіс
Кепіл заты келесі талаптарға жауап беруі тиіс:
— кез келген ауыртпалықтан бос болуы тиіс (жылжымайтын мүлік орталығында тұқтқынға алынбауы тиіс, жалға алу және басқа келісім шарттарымен байланыспаған);
— өкілетті орган жазбаларында жеке кадастрлік нөмір иелену;
— ғимараттың негізгі ауданына жылу беруді қамтамасыз етуші электрлік бу және газ жүйелеріне қосылуы тиіс;
— суық және ыстық сумен қамтамасыз етілуі тиіс;
— сантехникалық құрал-жабдықтарды, есік, терезе, төбесі жөнделген болуы тиіс.
Кепіл болған орын орналасқан ғимарат келесі талаптарға жауап беруі тиіс:
1. апаттық жағдайда болмауы тиіс;
2. цементті, тас немесе кірпіштен жасалған фундаменті болуы тиіс;
3. металл, керамикалық немесе темір бетонды жабуға ие болуы қажет.
4. Қамтамасыз ету кепіліне қабылдау мүмкіндігі ретінде компания, тұрақты мекеме, сенімді банк кепілін қарастыруы мүмкін;
5. Кепіл затын сақтандыру;
6. Қарыз алушы компаниямен келіскен шарттар бойынша кепіл заты болып табылатын мүлікті сақтандыру компаниясында сақтандыруы қажет. Шарттар келесідей:
— Сақтандыру келісім-шарты ипотекалық қарыз мерзіміне жасалады;
— Сақтандыру сыйақысы қарыз сомасын беруден бұрын төленеді
— Кепілге берілетін жылжымайтын мүлікті өрттен, найзағайдан, жарылыстан, су тасқынынан, басқа да стихиялық апаттардан сақтандырылады.
Компания ипотекалық несиелерді өз атынан береді. Ипотекалық коммерциялық несиелерді беру бекітілген «коммерциялық жылжымайтын мүлік бойынша клиенттермен жұмыс істеу процедурасына» сәйкес жүреді.
Несие комитеті құптағаннан кейін компанияның жауапты қызметкері қажетті құжаттарды дайындайды:
— Компаниямен клиент несие келісім-шартын жасайды;
— Компаниямен клиент «Болашақтағы кепіл туралы келісім-шартқа» немесе «жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартына» қол қояды;
— жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартпен қаткар ипотекалық куәлік рәсімделеді;
— сақтандырудың сәйкес келген келісім-шарттары рәсімделіп, қарыз алушы тиесілі сақтандыру сый-ақыларын өтейді;
— компания қарыз беру келісім-шартының негізінде мүлік сатушысымен (алдыңғы жарнаны есепке алумен бірге) есеп беріседі немесе клиенттің жеке есеп шотына қарыз сомасын аударады немесе қарыз сомасын клиентке ақшалай түрде беріледі;
— компанияның жауапты қызметкері қарыз беру келісім-шартының бір тұп нұсқасын клиентке береді. Мүлік кепілі келісім-шартының барлық нұсқалары өкілетті мемлекеттік органдарға тіркеу үшін компанияда қалады;
— жылжымайтын мүлік бойынша құқық иелену құжаттардың барлығы ипотекалық несиені толық өтегенше компанияда қалып отырады.
Қарыз сомасын беру негіз болып келесіде табылады:
— экспертиза келісім-шарты;
— банк қарызының келісім-шарты;
— болашақтағы кепіл туралы келісім-шарты немесе кепіл келісім-шарты;
— алдын-ала төлем туралы хаттама (қажет болған жағдайда);
— қосымша қамтамасыз ету келісім-шарты (егер де ол жобамен қарастырылса).
Ипотекалық коммерциялық қарызға қызмет көрсету. Берілген ипотекалық несиелер бойынша жеке іс ашылады, ол несие досьесі деп аталады. Несие досьесінде қамтылған құжаттар қарыз міндеттемелері бойынша негізгі ресми құжаттар болып табылады да, әр несие бойынша жеткілікті мәлімет қамтуы қажет. Жоба шеңберінде, несие досьесі рәсімделіп, компанияда сақталады. Несие досьесінде қамтылған мәлімет ағымына енгізілетін барлық өзерістерді компанияның жауапты қызметшісі енгізіп отырады. Несие досьесі құпия құжаттардың қатарына жатқызылады.
Қарызды өтеу мониторингі. Несие досьесін жүргіуші Компания қызметшісі қарыз бойынша тұрақты мониторингтің өтуіне жауап береді. Компания бухгалтериясы атаулы қызметкердің талабы бойынша қарызды өтеу туралы барлық қажетті мәліметтерді беруі тиіс. Сонымен қатар компанияның жауапты қызметкері міндеттемелер қамтамасыз етілуіне алынған жылжымайтын мүлік мазмұнын тексеріп, қажет болған жағдайда бұзушылықтарды жою бойынша нұсқаулар береді.
Ипотекалық коммерциялық қарызды кері қаржыландыру. Өзінің қалауынша компания келесі құқықтарға ие:
— бекітілген несиелеу лимитінің шеңберінде банктерден немесе келісім-шарт негізінде басқа да қарыз беру ұйымдарынан қарыз алуға;
— келісім-шарт негізінде банк немесе басқа инвесторларға ипотекалық куәліктерді сатуға;
— жеке активтермен немесе ипотекалық қарызбен қамтамасыз етілген құнды қағаздардың эмиссиясы мен орналастыруын іске асыру.
Ипотекалық коммерциялық қарыздарды кері қаржыландыру бойынша Банк пен Компания арасындағы өзара әрекеттесу «Ипотекалық қарыздарды кері қаржыландыру туралы ережемен» регламенттеледі.
Проблемалық қарыздар. Егер қарыз мерзімі өтіп кеткен ссудалардың есебіне шығарылса, келесі шаралар қолданылады:
— компания қызметкері сол күні компания басшылығын орындалмау фактісі туралы хабардар етуі тиіс;
— компанияның жауапты қызметкері төлемнің уақытысында төленбеу себептерін, клиенттің қаржы және экономикалық жағдайын, клиенттің өз міндеттемелерін орындау мүмкіндігін анықтау үшін жедел түрде клиентпен байланысуы қажет.
— Егер клиенттің өз міндеттемлерін орындау мүмкіндігі болмаса, компанияның ішкі несие саясатына сәйкес кепіл затын соттан тыс іске асыру жолымен міндеттемелерді өтеу бойынша шаралар қолданылады.
— Өтем мерзімі 30 күнтізбекті күннен асып кетсе, іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес кепілден өндіріп алу процесі басталады.