Мүлік жалдау шартының элементтері туралы қазақша реферат
Мүлік жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға беруші және жалға алушы ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші — бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға — оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болын оған өзге де құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бүл мүлікті сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Жалдаушы (арендатор) — мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау) мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар коммерциялық емес заңды тұлғалар олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті жалдау құқығында шектелуі мүмкін.
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара және де әмбебап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға берілген мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту немесе бұзу үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінщ тұтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер және с.с. жатады. АҚ 541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса ол өзінде бар сондай (азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық кодекстің нормасы өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына және т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының «Жер туралы» Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына) сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты, кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін өндіріс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары басқа да табиғи ресурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра мен басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларга сату не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т. сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде де өз көрінісін тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге де шарттардың жаңа түрлеріне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап жойылып келеді.
ҚР АК тағы да бір елеулі жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы батыл, өркенді қадам ретінде бағалауға болады және онда біздің көзқарасымыз бойынша арендалық қатынастарды одан әрі дамытудың мүмкіншіліктері қарастырылған. Бірақ ол жалдау туралы дәстүрлі көзқарастарды ескеретін болсақ үйренімсіз болып көрінеді. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және өзге заттық құқықтар келуі мүмкін. Мүліктік құқықтардың арендасына жол бермеу заңнамалық актілермен қарастырылуы мүмкін. Аталған норманы қолдану мүліктік құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға мүмкіншілік береді.
Мүлікті жалдау шартының ақылы сипаты, жалпылама міндеттемелік құқық нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжірибеде мүлікті жалдау шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бірден бір елеулі жағдайы болып нысанасы туралы жағдай келетініне әсер етеді.
Мүлік жалдау шартында жалдаушыға мүліктік жалдаудың объектісі ретінде берілуге жататын мүлікті анықтауға мүмкіншілік беретін мәліметтер келтірілуі керек. Егер бұл мәліметтер шартта болмаса, онда мүліктік жалдауға берілуте жататын объект туралы жағдай келісілмеген болып, ал тиісті шарт жасалмаған болып есептеледі. Үлкен тәжірибелік мән жалға берілетін объектіні толық сипаттауда болып келеді, яғни оны тек жалпы анықтау жеткіліксіз. Осының қажеттілігі мүлікті жалдау шарты мазмұнының өзінен көрініс табады.
Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта көрсетілмесе, онда басшылыққа бір немесе өзге жағдайларда төленетін аренданың бағасы алынады.